貯蓄・資産運用』のお役達情報!

2014/08/17/05:08
貯蓄・資産運用
カテゴリ:貯蓄・資産運用
アパートとマンション経営されている方が、丁寧に質問に答えてくれているスレッドがありましたので紹介します。

土地は相続で譲り受け、建物は銀行から融資を受けて建てられたそうです。
『土地はあるけど、お金がない』状態で、固定資産税を無駄に払い続けてるケースは結構多いと思いますので参考になるかも知れません。

■ 上手く軌道に乗れば、寝て遊んでくらせるオイシイ不動産収入!

ですが当然リスクもあり、ざっくり考えただけでも…

・空室が続くリスク
 (賃料を下げないと家賃収入は入らなくなります)

・金利上昇リスク
 (ローンの総返済額が増えてしまいます)

・集金できないリスク
 (住民が家賃を払えなくなっても、強制退去させるは大変です)

・地震や火災のリスク
 (スレ主のケースでは、地震保険は50%しかおりないそうです)

・老朽化リスク
 (リフォーム費用を積み立てておく必要があります)

といった事が挙げられかと思います
リスクとリターンのバランスを慎重に見極める必要がありそうでね。
以下、2ちゃんねるのまとめになります
引用URL : http://hayabusa3.2ch.net/test/read.cgi/morningcoffee/1366207485/
2: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:05:29
マジックミラーや盗聴器装備?
3: 1 2013/04/17 23:06:28
>>2
風俗じゃないんだぞw
オートロック、宅配ボックス、セコムで防犯
4: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:06:34
土地も所有してるの?
8: 1 2013/04/17 23:08:00
>>4
土地は先祖代々からのだから所有している
5: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:06:44
どうやって取得したの?
相続?融資?キャッシュ?
8: 1 2013/04/17 23:08:00
>>5
土地は相続でマンションやアパートは銀行から融資を受けた
10: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:09:26
大変?
18: 1 2013/04/17 23:11:30
>>10
ローンを完済しないといけないから大変
日常的にはお金も時間もあるけど
11: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:09:26
戸数と家賃は?
18: 1 2013/04/17 23:11:30
>>11
マンションの方はファミリータイプだけど
かなり古いから15万くらい
そこは18部屋
1Kのアパートは大体7万くらい
そっちは20部屋
13: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:10:10
>>1
合鍵もってるんでしょ?
26: 1 2013/04/17 23:14:47
>>13
合鍵はあるよ
管理会社と入居者と俺が持っている
58: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:36:25
>>26
合鍵で女子部屋入って深呼吸とかしてるわけ?
60: 1 2013/04/17 23:38:22
>>58
そんなことしたら信用問題にかかわるから一切しない
71: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:41:36
>>60
1回ぐらいしたことあるでしょ?サドルに跨るくらいは
82: 1 2013/04/17 23:45:19
>>71
意味無いからやらない
16: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:10:48
土地持ちがアパート建てましたって自分が質疑応答したらこの狼で誰かの役に立てると本気で思ったの?
正気?
17: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:11:05
何部屋管理してたら年収500万ぐらいにたどりつくわけ?
26: 1 2013/04/17 23:14:47
>>17
10万の部屋を5部屋で50万で600万
ただそこからローン返済して税金を引けば手取りはかなり違う
ローン次第で手取りが全然違う
19: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:11:31
うるさい住人は近所迷惑を理由に追い出すことはできるの?
29: 1 2013/04/17 23:17:04
>>19
追い出すのは無理だけど管理会社経由で注意して貰います
あんまりしつこいと店子の方から勝手に出て行くよ
20: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:11:58
アパート経営に興味あるけど
リフォームとかどれくらい掛かるんだろ
29: 1 2013/04/17 23:17:04
>>20
木造(三井ホームとか住友林業とか)なら安い
RCは高く建てられることもあるからハイリスクハイリターンになる
36: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:21:31
>>29
木造の方が安くすむのか
ありがと
24: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:13:31
大家で生計立ててるの?
34: 1 2013/04/17 23:19:50
>>24
そうです
25: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:14:07
家賃15万て高いぞ
23区内だな
28: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:16:11
交渉すれば家賃まけてくれる?
34: 1 2013/04/17 23:19:50
>>28
物件による
築浅の時は大家も強気だしローンがあるからそんなに下げない
でもその内3階より1階の方が安くなっちゃったりする場合があるから
3階の人がまけろと言ってくるケースはある
大体真ん中の金額に落ち着くね
31: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:17:20
マンションとかアパート建てても競争があるし創意工夫が無いと成功しないだろ?
他とは違う創意工夫したなと思えるのはどんなとこ?
37: 1 2013/04/17 23:22:17
>>31
建ててしまったものは仕方ないからリノベーションと言って
1Kを1LDKにリフォームしたりする
でも建てる前に大体場所のニーズがあるから建てる時に決まってしまう
セキュリティを売りにするのは当然
32: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:18:22
空室率
あと資産運用と考えた場合の利率
42: 1 2013/04/17 23:26:23
>>32
空室率は今は0
4月を過ぎたから家賃を下げてでも入れる
金が入ってくるなら空けるよりマシだから
33: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:19:09
ローンは月いくら?
42: 1 2013/04/17 23:26:23
>>33
アパートの方はアパートって言っても1億くらいしたから
毎月30万くらい
マンションの方は築年数も経ってきたけどRCだから結構ローンがある
こっちも30万くらいかな?

ローンには元金均等と元利金等ってのがあって早く返したい場合は元金均等
俺は相続対策で建てたRCを引き継いだのでこっちは元利均等
アパートは自分で建てたから元金均等方式にした
38: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:22:29
家賃収入でアイドル追っかけてる
コテがいたような
45: 1 2013/04/17 23:28:26
>>38
そいつではない
39: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:22:34
俺の方が多少規模が大きいようだな
もうすぐ所得税引き落としだな
45: 1 2013/04/17 23:28:26
>>39
今の時代はローリスクハイリターンは見込めないからお互いに頑張ろう
40: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:22:59
大家だと気楽そうでいいな
45: 1 2013/04/17 23:28:26
>>40
ローンとリフォームのお金さえ考えておけば楽っちゃー楽だな
43: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:26:29
利回りはどんくらいよ?
50: 1 2013/04/17 23:31:56
>>43
2つあるから利回りは合わせた場合分からない
片方のローンがかなり進んでいるから遊んで食っていける
44: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:26:30
やっぱ敷金全鳥?

レオは1年くらいしか住んでなくキレイにしてたのに17万
トシは領収書も全く無しで全鳥
地元の不動産屋は二箇所程壁に穴開けたのに敷金一部返してくれたわ
50: 1 2013/04/17 23:31:56
>>44
うちは敷金1
レオパレスとか大東の物件は良くないのが多いし管理会社次第
東京ルールっていうのがあって普通に使って出来た汚れや傷は大家負担になった
首都圏はもう条例が出来てるから千葉、神奈川、埼玉も同じ
クロスなんて5年で償却だから大抵は大家負担になるよ
74: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:41:49
>>50
進んでいるのは古いマンションのほうだと思うんだけど元利均等なら毎月の返済額はまったく変わらないから損益的にはともかくとしてキャッシュ・フロー的には利子が減ることによる税金アップでますます大変になるのでは?
82: 1 2013/04/17 23:45:19
>>74
利子は経費で落ちるんだけどね
大した額ではない
減価償却が減る方が大変
減価償却を増やすとなると他にも物件を持つ方が良い
55: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:35:45
>>50
クロスってなに?
60: 1 2013/04/17 23:38:22
>>55
クロスって壁紙のこと
46: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:29:26
マンションとアパートは同じ敷地内にあるの?
54: 1 2013/04/17 23:34:14
>>46
別にあります
47: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:29:48
地震でアパートが倒壊したらどうなるの
54: 1 2013/04/17 23:34:14
>>47
地震保険に入っています
でも50%しかお金がおりない
49: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:31:25
旅行とかで長期間留守にすることはできるの
54: 1 2013/04/17 23:34:14
>>49
管理会社を使っていれば大抵のことはやってくれる
未納家賃の督促とか夜間コールとか
51: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:31:58
地震のほかに最近はミサイルのリスクも無視できないな
52: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:32:50
こんな住人は嫌だっていうのはあるの?
59: 1 2013/04/17 23:37:02
>>52
ペット不可なのにペット持ち込む奴とか
ゴミの分別をしない奴とか
最近は入居者の方が強いんだよね
市場では借り手市場になっている
53: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:33:27
1億借りて年360万しか返さないんじゃ、あと何十年かかるんだよって
59: 1 2013/04/17 23:37:02
>>53
だからいかに繰上返済をして早く返すかが勝負なんだ
2年固定なんだけど2年貯めた金をどーんと突っ込んで早めのペースで返してる
61: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:39:03
1億で月30ってムチャクチャな設定だなw
75: 1 2013/04/17 23:42:10
>>61
頭金をいかに突っ込むかで全く変わる
これでもやてみてくれ
http://www.rals.co.jp/invest/info.htm
63: 1 2013/04/17 23:39:30
書くのって結構疲れるなw
そろそろ消えようかな
64: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:39:36
ローン払い終える頃にはリフォーム代がかかると
75: 1 2013/04/17 23:42:10
>>64
いやローンは30年と決まっているからそれまでにリフォーム代を貯めるしかない
修繕積み立てを普通はやるよ
68: ジェット ◆aJ1VZFRNi2 2013/04/17 23:40:25
うちは10室のアパートと自宅に併設してる2室あるが借金返済やっと終わってあとは貯まるだけ。
76: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:42:17
>>68
うらやましい
ひとつくれ
81: ジェット ◆aJ1VZFRNi2 2013/04/17 23:45:17
>>76
固定資産税80万ぐらいかかるし楽ではないよ。
72: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:41:38
家賃収入って消費税どうなるの
82: 1 2013/04/17 23:45:19
>>72
消費税も払うよ
78: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:43:01
俺も1のように億以上借金があるが
冷静に考えると事業としてやってるのに30年ローンとか

つまり30年も経営しないと返せないような物は商売としては終わってるし成り立たない
10~15年で「元を取る」ではなく完済するプランを立てれば
何とかなるかなって感じ
84: 1 2013/04/17 23:47:29
>>78
そんな感じ
80: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:44:19
頭悪くてわかんないんだけど結局手取りいくら?
84: 1 2013/04/17 23:47:29
>>80
手取りは1500万くらい
年に300まんくらいしか使わないから残りを繰上返済に充てている
83: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:46:39
税理士としていろんなオーナーいるけど鉄筋コンクリートなら普通に30年ローンとかあるよ
あとは木造でも自宅兼アパートみたいな形にすると30年ローンとかになる
85: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:49:13
アパートマンション経営って手取り1500万がデフォなの?
前になんかのスレでの人も1500万とか言ってた気がする
88: 1 2013/04/17 23:51:11
>>85
デフォじゃない
家賃によって収入が違うのに何でそうなるんだ?
物件数によってもローン残高によっても違うだろう

疲れたから寝る
87: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:50:53
鉄筋コンクリートマンションが古い物件しかないのはなんで
89: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:52:39
年収300万の大家とかもいるのかな?
91: 名無し募集中。。。 2013/04/17 23:53:30
そりゃ居るだろうw
こいつと違って数部屋しか無かったらそういう計算になる
95: 名無し募集中。。。 2013/04/18 00:01:35
生活費が年300万って一人暮らしか
死んだらマンションとローンはどうなるの?
96: 名無し募集中。。。 2013/04/18 00:04:36
300万でも一人暮らしとは限らないだろw
贅沢しなかったら三人家族でもそんくらいでおさめられるよ
97: 名無し募集中。。。 2013/04/18 00:10:45
マンションにエレベーターある?
うちの親の物件は築20年以上経ってエレベーター工事勧められてる
1500万くらいかかるって親は渋るけどちゃんと改装した方がいいよね?
万一事故ったらその比じゃないよね
99: 名無し募集中。。。 2013/04/18 00:12:06
エレベータはなにげに電気代すごいんだよ
101: 名無し募集中。。。 2013/04/18 00:46:05
二階に住んでるくせにエレベーター使う奴は氏ね
102: 【5.3m】 生田会長||U|‘_ゝ‘)ワンワンニャンニャン ◆Erina.89Ls 2013/04/18 02:51:02
>>1
マジレスお願いします

都内の分譲マンションの一室を買ってそれを賃貸に回したら元を取るのに結構苦労しますか?
106: 名無し募集中。。。 2013/04/18 06:20:22
>>102
どこでやるにしろ一室だけってのは苦労する
苦労するというかまったく儲からん

どうしてもっていうなら地方の方がいい
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