マンション』のお役達情報!

2014/12/19/21:39
マンション
カテゴリ:マンション
共有スペースがある集合住宅の為、個人の好き勝手には出来ないのがマンション
改築、修繕、建替えなども、他のマンション住民の賛成が必要になるようです

時間が経過すれば建物は古くなりますし、同じマンションに住んでる住民同士でも、住居に対する考え方や家計は様々・・・ これからマンション買おうと思ってる人に参考になりそうな情報が集まったスレがありましたので、まとめてみました
管理人 AA(アスキーアート)
以下、2ch『【不動産】マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁~5分の4以上の賛成が必要』より
1 :幽斎 ★ 2014/11/17(月) 18:22:38.06 ID:???.net
マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁5分の4以上の賛成が必要
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO7955266011112014945M01
親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。
しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか

老朽マンションは全国的に増えており、D男さんのような悩みを持つ人は多いようです。

国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが5年後には200万、20年後には466万に増えます。
建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。
まずマンションに関わる決議事項について整理しましょう。
金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。

一方、重要度が高いためにマンション全体の4分の3以上の賛成を必要とする「特別決議」もあります。
例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。
共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。

マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。
議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。

建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に5分の4以上の賛成が求められます。
これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。
マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10~20年かかることも珍しくない」と言います。

仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。
そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。

所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。
建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。

マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。

ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、耐震性が不足する場合、5分の4以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。
従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。
3 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:28:29.65 ID:eFmG+z7V.net
郊外のマンションだと「私は高齢者だから管理費・修繕積立金は払わない」という謎理論が横行してる
マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ
隣人の貧困を共有する羽目になる
16 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:49:16.28 ID:G7zh2ZSE.net
>>3
>マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ

同感。○○区に買ってよかった^^
あと、あまり大規模マンションも考えもの。
なぜなら、住民の質に格差があり過ぎると話がまとまらないから。
93 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:25:48.96 ID:1CC5TwGT.net
>>3
マンション買うメリットが分からんわ
戸建て賃貸>マンション賃貸
668 :名刺は切らしておりまして 2014/12/10(水) 22:29:44.03 ID:BfPndLcl.net
>>3
死んだ後すぐに建物崩壊しても関係ないからな!
4 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:29:03.02 ID:lAY2vAuQ.net
納得も何も、金がない人はどうしようもないだろ。
5 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:30:33.59 ID:CXsPMYBf.net
建て替えしないと住めない古さなら、
資産価値は0なんだし、放棄すればいい。
コンクリートは100年保つけど、
俺らは100年間暮らし方を変えずにいられないんだし。
125 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 03:02:37.59 ID:6Rw+upcK.net
>>5
不動産の恐ろしさは「捨てることができない」んだよ

住んでいなくても、
固定資産税と管理費が毎月垂れ流し
でも
1円でも売れない
そして区分所有だから自分一人の意思で取り壊すこともできない


そんなリゾートマンションがゴロゴロあるよ
金を垂れ流しているのに手放すことができない
不動産投資のあまり知られていない大きなリスクだよ
204 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 12:36:06.26 ID:RlpXOBhG.net
>>125
おー俺のような資産なしには関係ないが確かに怖いなこれ。
7 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:32:19.80 ID:blv86XmD.net
>親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さん
ややこしそうなら売って引っ越せよ。
13 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:47:57.51 ID:eFmG+z7V.net
>>7
まあ、この記事の設定の築40年以上(1974年以前)なら立地良いはずだから売れるんだよね
問題は築30年とか築35年とかの1980年代のマンション
サーパスとかライオンズマンションとかが爆発的に増えたのが1980年前後だから
躯体も設備も立地も全部ダメなマンションがこの年代に集中してる
8 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:35:41.88 ID:SAienJ6U.net
築年数古いマンションは配管をコンクリに埋め込んでる場合がある。

コンクリ自体は大丈夫でも配管が持たなくて謎の水漏れとかよくある話だ。

修繕積立金が貯まってるかどうかも大事なチェックポイントだな。
9 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:38:03.46 ID:7I5kUpZa.net
分譲集合住宅(笑)を買う奴って何なの?
苦行をつみたいのかい?w
10 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:45:03.71 ID:3830x17E.net
共有物だからね
合意をとりつけるのは難しいのは解ってたろ
その点一戸建ては権利関係がシンプルだから良いわな
高いけどw
12 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:46:27.76 ID:SAienJ6U.net
前面道路が共用部分の共有持分のせいで、長屋とか一戸建てとかで
再建築不可の物件って多いけど(コの字型に建売)、10軒程度なら
マンションよりもハンコを集め安そうだな。

しかし銀行は耐用年数で見るから、再建築不可の戸建には金を貸さない。
事実上、再建築不可のマンションは耐用年数残ってるから貸してくれる。

再建築不可の戸建てとか長屋の方が(収益率でも)割安な不都合な真実w。
19 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:51:14.62 ID:eFmG+z7V.net
>>12
全員のハンコが必要だから、区間に登記簿から連絡不能な空き家出ると詰まない?
28 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:57:58.68 ID:SAienJ6U.net
>>19
再建築しなければいい。リノベーションで十分新築そっくりさんになる。
固定資産税はお安いしw。

連絡不能なら時効取得してしまえばいいだけだしw。
14 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:48:17.01 ID:1x4dntyp.net
長くは生きられない老人にしてみれば建て替えする必要が無いんだよね
建て替え希望者はさっさと他の新築のマンションに引越ししたほうがいい
17 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:50:35.81 ID:BDSV+AJJ.net
老朽化した郊外のマンションなんてこれから人口が凄い勢いで減っていくんだから、
買い手がつかなくなるだろうな。
20 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:52:47.27 ID:uv/oKl2k.net
分譲の結末。分譲は損をする
業界の常識だろ
22 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:53:30.52 ID:Qz9g280s.net
建て替えってのが、そもそも建築業界のステマだろ
定期的な修繕と大規模修繕で、コンクリ建造物は100年越えて持つぞ
42 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:25:34.13 ID:UhiTFbWW.net
>>22
最新のモノなら持つかも知れないが、今問題になってる物件は無理。
ちなみに最新のモノでもタワマンは地雷。
233 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 16:11:06.73 ID:E1uWSvmw.net
>>22
日本のマンションは、水回りを複雑にしたり、見えにくくしていたり、耐久性を落としていたり
トラップを仕掛けてある

マンションって毎月お金を取られるから、継続的にお金が入る人じゃなきゃ買っちゃダメw
(継続的にお金が入る人=リストラが無さそうな分野の大企業のサラリーマン、公務員)
345 :名刺は切らしておりまして 2014/11/21(金) 11:10:34.08 ID:xDSq3JvJ.net
>>22
でもさ~、建設時期によるぞ
粗製乱造期の建物だと「シャブコン」で造られれていて中の鉄筋にまで雨水が入り腐ってたりします
丁寧な施工だったら、100年は耐久力を発揮しますけど
東海道新幹線で鉄道土木の経験があるが、さすがインフラだけあって丁寧な仕事でした
突貫工事で造ったはずだからアカン施工と思って現場に入ってみたら
意外にも良い仕事を過去の職人はしてたものだと感心しきり
西日本は、海砂を使ってしまい大変なことになってますけど・・・

設計がどんなに素晴らしくても本当に施工一つで建設物の出来不出来は決まる
25 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:54:26.54 ID:2AbLp8Bw.net
>>22
ちゃんとした材料と工法でやってればの話な
30 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:05:40.47 ID:posdUe2D.net
持ち家なら戸建
マンションがよければ賃貸が安全だな
31 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:05:41.64 ID:iVOFBFRE.net
ハンコ集めの仕事をしていた、地上げ屋と呼ぶ人もいるが
第三者が介入しないと前に進まないし時期を逃す
34 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:13:16.77 ID:SAienJ6U.net
>>31

おお! プロフェッショナルの方ですかw。

俺も4軒長屋の雑排水の工事のハンコ集めで苦労した。一人ごねて金出さんって。
4軒ですら面倒だもんな。

結局、3人で割り勘したけど。一人30万程度でも出せん人間もいるもんだ。

金で解決できるだけ幸せだが…。
35 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:13:59.07 ID:g0eVnQzm.net
老朽マンションとしてるけどさ
大震災の時に新しいマンションでも揉めてたわ
うちの職場の人はたまたま交代時期の組合長だったせいで職場にひっきりなしに電話きてた始末
39 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:18:54.24 ID:bS0J3rUp.net
田舎の土地もそうだよね。
そうして町ごとのっとられる。
税金だけ取ってあとはシラネは国の不備だ。
40 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:19:16.33 ID:0/JxLp6B.net
こういう問題あるから狭小でも戸建てがいいわ
41 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:22:11.90 ID:aExeZClW.net
やっぱり歳くってからの新築一括購入が
いいみたいね。
54 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:03:30.75 ID:QIg8cqOs.net
友人が住んでいる分譲マンションで
震災のときに貯湯タンクが壊れた世帯が修繕積立金で修理させたようだ
タンクの保証期間はとっくに過ぎてたみたい
賃貸と同じ感覚で住んでる乞食が多すぎてワロタw
56 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:05:57.06 ID:WHXdO3sy.net
>>1
だからマンションはいらない土地を分割して買わせただけというw
58 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:16:16.31 ID:0/JxLp6B.net
いまどきの高強度コンクリートなら100年くらいはもつだろうが
60~70年代くらいのマンションはキツイんじゃない。構造的な問題もあるし。
78 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:47:33.94 ID:oeVitv2e.net
>>58
100年コンクリートの条件としてひび割れ等のメンテナンスを適時実施する
必要がある。10年以上に一度程度の大規模修繕しかしないなら無理。
61 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:29:13.12 ID:SAienJ6U.net
俺、今日一番驚いたんはこれだw。

「 所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。
建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと
考えられているからです」

借家権が所有権を超える!? そんなバカなw。
62 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:33:40.92 ID:NM7vwFrY.net
>>61
たぶんそれ生存権による部分
大家が家賃滞納しまくりの店子を強制で追い出したら
逆に大家が捕まるっていうやつだとおも
72 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:03:57.72 ID:tLoCMklC.net
>>61
常識だって
>>62の説明はちょい違うが・・
74 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:14:30.21 ID:RGHZgk3W.net
>>61
基本的に、貸す方と借りる方だと貸す方が金持ってて立場が強いでしょ。
だから法律でそのバランスを是正しましょうね~ってことで借りる側が強力に守られてんの。
63 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:34:23.37 ID:hGfYZ6nH.net
小さい土地買って、キャンピングカー生活が一番安い
64 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:35:19.53 ID:4J8LvY5i.net
>>63
それだ!!
310 :名刺は切らしておりまして 2014/11/19(水) 15:15:22.38 ID:YCCyqiY3.net
>>63
震災で家がなくなった時はマジで考えたが

- 水/便所/風呂

が解決できず断念
本体もお高いし、知識のない人間が所有するリスクは大きいな
65 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:35:58.31 ID:Em9fQ9zW.net
フランスとかだと数百年経ってるアパートとか普通にありそうだけど

日本は数十年で駄目になるってのはキツイな
315 :名刺は切らしておりまして 2014/11/19(水) 16:41:57.65 ID:pwq42VjG.net
>>65
地震とか台風がある日本じゃ、フランスやイギリスのようにはいくまい。
67 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:43:11.59 ID:P1wOtW+8.net
俺のマンションも、理事会幹部連中が「カネがかかるから資産価値を上げる必要はない」とか言ってるもんな
68 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:48:44.31 ID:k2j3gPP5.net
だからマンションには住めない
80 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:58:47.33 ID:SAienJ6U.net
容積率、建ぺい率が一杯一杯のマンションなんかどうすんだろ。

等価交換で上に伸ばして新規分譲で売却益で補うこともできないし。

なんか…俺、調べながらこのスレにいる間にマンションに詳しくなって来たぞw。
83 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 22:36:42.00 ID:31D2qU6w.net
>>80
各世帯の面積を狭くする
天井を低くする
地下駐車場を貸す
82 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 22:41:21.22 ID:yI8DHsFHz
分譲の集合住宅は永住するつもりで買わないほうがいいのね
84 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 22:37:48.44 ID:DiJou01e.net
100年(現実は50年位?)ごとに建て替えとかしていたらホント、キリがないよね。
金はかかるわ、意見はバラバラ。
親子2世代で相続するような資産じゃなく、ホント現世代の使い捨てで考えないと。

日本は土地が狭すぎ。

後は、500年の耐久性が有る建材を開発するしかないなw
108 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 00:28:24.45 ID:LwbxGYJP.net
>>84
デベやハウスメーカーもそのように作ってるからね
ローンを払い終えたころにw

土地や建築費が高いから仕方がないけどね
96 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:28:32.36 ID:2IzZdtHW.net
やっぱ戸建が最強だな
100 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:34:57.54 ID:TjRWt0HE.net
マンションなんか管理会社がついてれば、積立金は高いわ
大体四割が管理会社の取り分ですから
5000万で改修したら2000万が管理会社ですやんwwww
104 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:50:29.81 ID:oeVitv2e.net
>>100
管理組合が自身で契約すれば安くあげることができるのだけど
それだけの知識と時間を提供する理事がいる組合は少ないね
102 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:41:02.26 ID:eHC4aBTg.net
俺の実家、名古屋市にある築43年のマンションだけど、
耐震性能は旧耐震でいい加減、さらに配管とかボロボロなのに、
建て替え以前に、高齢を理由に修繕積立金を払わない住民が何人かいて、もめているな。
どうせ俺たちは死ぬから、建て替えも大規模修繕も協力しない、って明言している。

そんなゴタゴタだらけのマンションだから、千種区という人気の住宅街に建つ好立地物件だけど、
中古でも買い手がつかなくて、資産価値はゼロ。

もう旧耐震のマンションは5年の猶予期間を経て、居住禁止にするべきだな。
そういう強制力がないと、絶対にわがままを言う団塊が建て替えを邪魔する。
116 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 01:26:22.41 ID:Ro70aAaJ.net
>>102
築40年以上の老朽化したマンションなんて怖くて住めねえ。
東日本大震災でも知られてないだけで結構倒壊してたみたいだし
256 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 18:11:14.49 ID:4hH4MsrS.net
>>102
これとかマジ恐ろしい、人気の住宅街に建つ物件なのに資産価値ゼロってwww
他のマトモな所有者の立場は?みたいな。
103 :名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:45:49.41 ID:YW4H29im.net
地方の物件なんてどこもそんなもん。
建て替え資金の余裕のある奴が8割も居るはずがない。
109 :名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 00:33:57.98 ID:LwbxGYJP.net
鉄筋や鉄骨、コンクリートの耐用年数って決まってるからな
法律的に決まってるという意味じゃなくて
実質的な耐用年数が40年とかなんだよね
それもきっちりマニュアル通り作られててその耐用年数だから

実際はメンテ次第でもっと持つけど、、
メンテ費用(修繕費)が高いから
建て替えたり引越してもさほど変わらんコストになるというか
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