FX・株・投資』のお役達情報!

2015/07/14/18:48
FX・株・投資
カテゴリ:FX・株・投資
アパート経営の魅力・メリット

・管理会社に任せて自分は判断を下すだけなので副業に最適
手間がかからない、海外でもどこからでも管理が可能

・家賃収入でローン返済できる
融資の返済も、借主から入る毎月の家賃収入で返済

・節税効果
建物や設備の減価償却費用で所得税が安くなり、固定資産税・相続税なども節税

↑といった謳い文句で、様々な建築会社やホームページでアパート経営を推奨してますが
そんなに儲かるなら、管理会社自ら融資を受けてアパートばんばん建てればいいじゃん!
と突っ込まれるのが投資話のあるある

ソースは長いですが、気になったところ要約すると

・5%の利回りでも単純計算で初期投資の回収に20年かかる。素人が利回り5%を維持しつづける事は至難の技
・途中で失敗だと気付いても、株のように簡単に売却して逃げられない
・ノーリスクでリターンと見通しの甘い家主が多い
・何千万円も投資して収入を得る行為は、新ビジネスの立ち上げと一緒。仕事として本気で取り組め


と言った感じでしょうか?

ソースでは1億円かけて賃貸アパートを建てた家主が不動産会社とトラブルになった話を中心に、アパート経営のリスクが述べられています
素人が投資に手を出す事が悪いとは思いませんが、数千万単位の投資となると、庶民にとってはほぼ全力となる金額
失敗したらどうなるか?っていうネガティブな想定をできない人は、あまり手を出すべきではないだろうなとは思います…
管理人 AA(アスキーアート)

以下、2ch『【不動産】1億円の借金で賃貸アパートを建てた老夫婦の苦悩 』まとめ
1 :海江田三郎 ★ 2015/07/13(月) 17:42:20.89 ID:???.net
http://www.huffingtonpost.jp/yoshifumi-nakajima/apartment_b_7781218.html
先日、NHKのクローズアップ現代で空き家に関する話題が取り上げられていた。
番組は1億円もかけて賃貸アパートを建てた家主が不動産会社とトラブルになっていると報じている。原因は「家賃保証」だ。

■家賃保証=サブリースとは?
相続税の強化で節税対策として不動産投資に注目が集まっている。現在は相続バブルと言われるほどの活況だ。
湾岸エリアのマンションが高値で売買されている理由に、相続対策で買われている事が原因という指摘もある。
不動産投資で一番のリスクは入居者が集まらず、空室が増えてしまう事だ。そのリスクを避けるためにあるものが家賃保証だ。
これは不動産会社がアパートを一括で借り上げて、入居状態にかかわらず一定の家賃を家主に払う、という契約だ。
不動産会社はどこで利益を出すのかというと、まずは建築を請け負って売り上げを確保する。
加えて大家から借り上げたアパートを入居者に貸し出す。これをサブリース(また貸し)と呼ぶ。
不動産会社は入居者から受け取った売り上げを100%家主に払うわけでは無く、手数料として一部を受け取るような形だ。
高い家賃で入居率も高く維持されれば不動産会社は差額で儲かる事になる。

■家賃保証のトラブルは保証額の引き下げで発生する。
安心して不動産投資が出来るのなら家賃保証は良いしくみじゃないか、という事になるが、トラブルの原因は家賃保証の引き下げだ。番組内で映し出された契約書では、当初10年は最初に決めた
家賃を保証するが、その後は二年ごとに改定出来るとされていた。
しかし、家主側はそういった契約内容について正確に把握していないケースがあったり、家賃保証は引き下げないと説明されているケースもあったようだ。説明に虚偽があれば悪いのは業者側という事になるが、契約を把握していないケースについては自己責任というほかない。
「家主」という立場は消費者ではないため、事業者同士の対等な立場になるからだ。
この点について、国民生活センターが「不動産サブリースの問題点」という冊子をウェブ上で配布している。
中身は弁護士が法的な側面から安易な投資に警鐘を鳴らす内容だが、以下のような文面もある。
「賃貸業のプロたるサブリース業者は、素人たる家主との情報・交渉力の格差を無視し、さまざまなリスクを家主に押しつけているとも考えられます。」
番組で報じられていた事はまさにこのようなケースだが、元々は空室リスクを不動産会社に押し付ける事が出来る、
つまり「リスクを取らずにリターンを得られる」と勘違いしている家主側の見通しも甘いという事になってしまう。

■不動産投資は「ビジネス」である。
自分は普段FPとして資産運用のアドバイスも行っている。中には不動産投資を検討している人もいるが、相続で急に多額の現金や土地を受け取った、貯金が思った以上にたまった、など理由は様々だ。

ただ、その多くは「不動産投資は安定して収益が得られる」という間違った判断を含んでいる。

自分が必ず伝える事は「何千万円も投資をして収入を得るという行為は、新しいビジネスを起こす事と同じです。なので仕事として本気で取り組むつもりならばやっても良いと思います」というアドバイスだ。
1000万円あれば飲食店は十分開ける。
数千万円かければおしゃれな居酒屋を作る事も可能だ。
そのくらいの規模のビジネスをあなたは始めようとしているんですよ、という確認の意味でこの話をする。

起業・独立と不動産投資の規模を比較をすれば、安定して収益が得られるとか、節税対策にアパートを建てるとった判断がいかに甘いか分かるだろう。
そして大抵の人はこの説明で踏みとどまる。そこまでの覚悟は無いからだ。
不動産投資は税金や利息、維持管理の手数料を差し引いた後の実質利回りを5%も得られれば、十分成功と言える。
しかし5%の利回りでも単純計算で初期投資の回収に20年かかる。
20年間も素人が利回り5%を維持しつづける事は至難の技だ。

しかもこれは時間価値を無視して、利益が出ずに元が取れたというだけだ(銀行預金でも20年預ければ利息はそれなりに付き、リスク運用ならばそれ以上のリターンが無ければワリに合わない)。

■不動産投資は株より「キケン」です。
番組では土地の相続税に悩んでいるという80歳を超える高齢の夫婦が1億円の借金をしてアパートを建てたという事例が紹介されていた。
大手不動産会社が示したという資料には「空室の有無に連動しない家賃保証」という説明書きがあり、
グラフでは自身で貸し出した場合は家賃が年々下がっていくが、家賃保証ならば30年先まで同じ額が続くように書かれていた。
保有する土地は農地として固定資産税は低く抑えられているが、利用しなければ課税額は高くなってしまう状況だという。
高齢の夫婦が広い農地を耕すのは骨の折れる作業だ。当初アパートを建てるつもりは無かったが、このような「安心材料」を提示された事で莫大な借金を背負ってアパートを建てる事になったようだ。
ただ、この判断はとても冷静になされているとは言えない。奥様はグラフの掲載された資料を前に
「経験してないうちにこれを出されたら信じる他ない」と無念の表情で話していた。

もし1億円の借金をして株を買いませんか?という話だったらこの夫婦は投資をしていただろうか。
どんな説明をしてもまず首を縦に振る事は無かっただろう。しかし、実際には1億円分の株よりアパートの方がよっぽどハイリスクだ。

■株と現物不動産の違い。
番組で映し出されたアパートはかなり大きく見えた。仮に20室あったとして、1部屋空けば売り上げは5%も減る。しかも、周辺環境が悪化した時には全ての部屋の空室リスクが高まる。
つまり分散が全く効かない。すでに説明したように不動産投資は回収まで何十年もかかる。
空室率がどんどん上がって、途中で失敗したと思っても簡単には逃げられない。
それに対して、株ならば幅広く分散が出来る上に、いつでも売却して逃げる事が出来る。
価格が変動する=危ない、という認識は完全に間違っている。価格が変わるという事は買い手がいる、
つまり売ろうと思えば誰かが買ってくれるという事だ。それが損をする価格であってもだ。
一方で現物の不動産は日々マーケットの売買にさらされていないため、価値が急落してもすぐに気づく事が出来ない。
入居者がいつのまにか減っていき、募集しても人は集まらず、空き家だらけになって初めて価値が下落していた事に気づく事もあるだろう。そしてその時にはもうアパートに買い手がつかず、売却して撤退する事も出来なくなっているかもしれない。これを流動性のリスクという。

「あなたはそれだけハイリスクな事をしようとしてるんですよ」とアドバイスを受けていたら、きっとこの高齢の夫婦はアパート投資をしなかっただろう。そしてこれは不動産投資以前の基礎の基礎となる話だ。無条件に株よりアパート投資の方が安全だと思うような人は、不動産投資を絶対にしない方がいい。投資に必要なセンス、あるいはリスクに関する知識が決定的に不足している。
加えて、リスクをリスクとして認識せずに投資をしているのであれば、それはただキケンというだけの状況だ(詳細な事情は分からないが、番組を見ただけの情報から判断するならば、土地を一部売却をするなどリスクのほとんどない形で土地を処分・運用する方向性で自分ならアドバイスをすると思う)。

■サブリースは良い仕組みである。
こういったリスクが怖いから家賃保証に頼る、という事になるのかもしれないが、
保証してくれる会社がつぶれてしまえばお金を受け取る事は出来ない。社長や社員を個人として訴えてお金を請求する事は出来るのかもしれないが、
それすら自己破産してしまえば終わりだ。家賃保証の安定度は決して安心できる水準ではない。結局リスクを取らずにリターンを得る事なんて出来ない、という事になる。
4 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:43:35.10 ID:cFGGUWSL.net
>>2
長い


頭が悪すぎる
27 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:04:01.82 ID:yiLkgXde.net
>>4
ジジババがハイレバで
現物不動産に
フルインベストメント
285 :名刺は切らしておりまして 2015/07/14(火) 01:32:04.94 ID:VsjdwxZb.net
>>27
凄くわかりやすい助かった
5 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:44:02.31 ID:1L0RyDai.net
大〇建託だっけか?
106 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:55:12.58 ID:6LGKQqg1.net
>>5
そこ!!
そして、改装費も請負会社指定でさらに借金。

大悪党建託に
158 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 20:11:26.28 ID:PBegjqX8.net
>>106
請負業者は請負業者で部材の購入を建託会社の子会社から買うように指示され
購入した部材総額の数パーセントをなんとか費と理由をつけられて子会社に支払わなければならない
また建託会社は進捗管理をPCでやるがその端末を買ったりサーバー管理費を支払わなければならない
購入や支払いを拒否すれば二度と仕事はもらえなくなる
請負業者は赤字になるが他に仕事もないので従うしかない
182 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 21:18:20.90 ID:/UIdGpuj.net
>>158
そこまでボラレテも建託会社の仕事は欲しいよね
向こうは出入り業者の足元をしっかり見てる
7 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:47:34.16 ID:04TQuD7i.net
不動産投資なんか儲からないだろ
少子化なんだし
9 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:49:49.28 ID:4lJ3djm4.net
家賃で食うのは無理だな
立地がよくても無理
足が出ちゃう
11 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:51:08.99 ID:YPZ3c1mt.net
長い間恩恵に預かれるなら良いが、老夫婦じゃ数年で死んじゃうやん。アホ過ぎるぜ。
13 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:52:19.44 ID:uM53inS3.net
>>11
相続対策って読めないんだ?
18 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:58:31.24 ID:3t2MO/78.net
>>13
相続対策で一億借金してなんになるのか。現金持っていたら、投資に失敗しちゃったごめん。これで別に困らない。
184 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 21:24:13.58 ID:oDkUOQ8A.net
>>18
1億円を現金で相続するよりも、1億円で買った直後の不動産を相続する方が税金が安くなる、って話じゃないの?
185 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 21:27:01.24 ID:dUwfkSWk.net
>>184
そのとうり、相続に縁の無い奴らが喜んで書き込んでるが大半は的外れ
190 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 21:33:09.94 ID:/UIdGpuj.net
>>184
うちの親族もこのシステム使って相続税は1円も払わなかったけれど
いま、しっかり嵌ってます
相続問題が発生してから20年近く経過
古い賃貸物件だから客が付かない
固定資産税に家主の給与の大部分が徴収されている
何のためにサラリーマンしてるのか皆目分からない状況

いまから思えば、相続税を払っておけば、こんな事には成りませんでした
つまり過剰資産を抱えたが故の不幸です
適正資産のポジションを見極めなかった悲劇ですわ
17 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:58:00.34 ID:Q+t0Qte4.net
不動産賃貸なんて利幅の薄いビジネスなんだから
管理とか他人に任せたら
勝率は相当低くなるのは当たり前
19 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:59:56.97 ID:gVbtzCjN.net
長い悪文だけどおっしゃる通り
将来のための資金を投じて更に借金して流動性がない無知な分野のアパート経営に乗り込むなんてリスク高すぎだよ
20 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 17:59:59.76 ID:5yGsfThP.net
年利5%でも、回収するのに20年かかる。
20年立てば、古くなって立替が必要。
資金回収できない。
22 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:01:09.46 ID:dNaNEuyG.net
儲け話は寄ってこない
24 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:03:09.96 ID:AbD+pJcb.net
利回りが良いということはその分リスクが大きいということ
もう中学校の授業とかで教えといたほうがいいんじゃね
28 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:04:02.84 ID:2lZhVfgX.net
流動性が糞なものに投資する気にはなれんね
29 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:04:19.80 ID:LkMfmEhb.net
本当に儲かるなら一般人絡めないで不動産屋だけで建てるだろ。
31 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:04:44.51 ID:g3fFEj+k.net
2ch でよく
無職アパート経営っていうやつがいるが
あれは99%うそ
実際アパート経営も楽じゃない
41 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:08:27.76 ID:c9ZbQfM7.net
>>31
実質家族経営じゃない?
二代目の意識もなく税務や法律の勉強もせず小遣い貰ってフラフラしてるだけw
34 :ハイパー 2015/07/13(月) 18:05:59.74 ID:d3wEp3bn.net
リートの方がいいよな
3%以上配当出るのもあるし
株と同じでいつでも売れるし

不動産屋と掛け合ったり面倒なこともないし
35 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:06:47.71 ID:ZXsGnrRu.net
ソース全文載せんなよ

世の中美味い話を他人に教えるようなバカはいない
甘言に釣られてバカ見てる奴は大勢いるけどなw
36 :ハイパー 2015/07/13(月) 18:07:50.82 ID:d3wEp3bn.net
アパートで5%回っても
建物が古くなって償却していって価値落ちるんだから
そういうの考えたら
やっぱリートの方がいいな
37 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:07:56.81 ID:bw52ELGa.net
アパート持ってる人が言ってたけど、大〇建託に任せたら、儲けとして毎月3万ぐらい振り込まれて、それで終わりらしい。
結局、途中で嫌気がさしてアパートと土地ごと大東建託に安く買い叩かれて、借金だけが残るんだとか。
42 :ハイパー 2015/07/13(月) 18:10:06.69 ID:d3wEp3bn.net
アパートは
土地持ってる地主とかがやるもんで
わざわざ土地買って建てたりするもんじゃないな
47 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:13:02.50 ID:FTlfeDYI.net
>>42
駅前一等地を競売で買うとかならアリだと思うが。
農地を跡継ぎいないからアパートとか立地以外の思惑で建てたらアウトでしょ。
43 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:10:44.95 ID:C7di5Op9.net
オレオレ詐欺ですら沢山騙されて引っかかっているのに、こんな詐欺に引っかからない方が少ないわけがない。
45 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:12:16.31 ID:rE690p4L.net
被害者が金持ちなので全く同情できないwwwwwwwwwwwwwwwww
ざまあとしかwwwwwwwwwwwwwwwwwww
48 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:13:26.59 ID:C7di5Op9.net
>>45
でも借金だけが残ってお前よりも貧乏になるケースがあるんやで。さすがに可哀想やろ。
53 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:15:59.98 ID:2XJ/yyzZ.net
>>48
事業に失敗しただけやがな
56 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:17:25.00 ID:NihR4dOW.net
常識で考えて10年落ちのアパートが新築と同じ家賃になるわけないだろ。
59 :名刺は切らしておりまして 2015/07/13(月) 18:18:32.53 ID:rOlQE2lL.net
70歳で35年住宅ローンを払い終わるサラリーマンも同じだよw
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