2022-04-27 (Wed) 18:03 ✎

2022-04-27

【投資】年間家賃収入8,000万円の不動産投資家だけど質問ある？

▼

代々不動産屋の家系で不動産投資をやっているという方の2chスレをまとめました。

《仮想通貨はハイリスクハイリターン、不動産投資はミドルリスクミドルリターン》
《知り合いの不動産屋に一度就職して4年下積みした》
《節税対策でいくつか名義分けてるけど、全部足して年間家賃収入は8,000万円ちょい》

…など多くのコメント。

【目次】

不動産投資してるけど質問ある？
失敗しない不動産投資家になるための「物件概要書」と「レントロール」のチェック方法とは?
Twitterまとめ
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不動産投資してるけど質問ある？

元ｽﾚ https://mi.5ch.net/test/read.cgi/news4vip/1650907911/

1 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:31:51.124 ID:IAPSemNU0

暇なので何かあれば

2 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:32:18.039 ID:Nwg0Mruz0

蛸の不動産って蛸壺？

6 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:34:03.131 ID:IAPSemNU0
>>2
つまりどういうことだってばよ

7 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:34:49.732 ID:t6FR1amC0
>>6
不動産投資の仕組みがわかってないのです俺は

11 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:37:13.456 ID:IAPSemNU0
>>7
シンプルに収益物件を手に入れて賃貸したり売ったりってだけよ
小さいところではREITなんかもあるけど

REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。
三井住友トラスト・アセットマネジメント

4 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:33:07.428 ID:Zf19y7Swa

自分で物件を選んで買ったの？
それとも相続した土地？

9 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:36:24.993 ID:IAPSemNU0
>>4
自分で買ったやつもあるし相続というか会社名義の物件があって代表を交代ってのもある

8 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:35:41.733 ID:vp4UdG7Yp

投資額と年率おしえて

13 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:39:42.281 ID:IAPSemNU0
>>8
俺個人が自分でやってる分は投資額1,500万円の表面利回り約20%の貸しテナントと、投資額300万円の貸し倉庫で利回りはちゃんと計算してないけど月額賃収は約8万円弱
法人の方は投資額約10億円、表面利回り約8%強

17 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:41:47.881 ID:vp4UdG7Yp
>>13
しゅごい
金持ちじゃん

23 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:48:03.011 ID:IAPSemNU0
>>17
但しローンがあと1.5億円残ってて完済まであと6年残ってる

26 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:50:56.787 ID:3VcIgEBS0
>>13
そんだけ利回りいいって事は地方？

30 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:57:51.779 ID:IAPSemNU0
>>26
都内ではなく地方都市だね
球団があるところ

39 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:11:02.901 ID:3VcIgEBS0
>>30
うちの親の資産管理会社が不動産投資少ししてるけど都内なんで利回り3%前後だわ
地方年の方が利回りはいいんだろうけど、土地勘ないから手は出さないみたい
地方都市在住で地方都市に土地勘あるのは羨ましい

45 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:18:31.335 ID:IAPSemNU0
>>39
利回り3%とかキツいね
経費を考慮すると回収するのに40年以上かかるし、売りの時期がきたら売ることを念頭に置いていいレベルと思う
でも土地感ないところに手を出さないってのは大正解だと思う

49 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:26:00.399 ID:3VcIgEBS0
>>45
本業の事業会社の方は去年も当期純利益で4億近くあったからまあまあだけど
資産管理会社は投資もあまり積極的とかじゃないから年間でも利益は数千万みたい
うちの親の資産管理会社は都心の一等地の築10～20年のマンションや建て替え狙いで都心1等地のビンテージマンションに投資してるみたい
あと去年は売り目的で狭小のビル都心に買ってたけど、不動産投資というか投資自体にあまり積極的じゃない感じだわ
地方ってなんで東京より利回り高いんだろ？

55 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:33:34.024 ID:IAPSemNU0
>>49
本業でそれだけ純利益あげているのは凄いな
手元にはいくら入ってくるの？
資産管理会社はあくまでトンネル会社的な役割で節税が主な目的なんじゃないの？
そういう資産家は多いしね
東京は土地から固定資産税から何まで高過ぎるのが大きな要因かもね
大学時代は東京に住んでて、家賃高くても羨ましいとは思っていたけど内情はそう簡単なものではなさそうだね

62 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:38:46.046 ID:3VcIgEBS0
>>55
俺はニートで母親と跡継いでる弟は年収額面で1億ずつ取ってる。年商は80億ちょっと。
事業会社は創業して300年とかだから資産管理会社も先祖からの資産もたまってる感じ
ただ、父親が死んだ時とかおじいちゃんが死んだ時とかはかなり節税対策してても相続税もってかれたみたい
父親が死んだのが10年ぐらい前でその時でうちのトータルの資産が税金払った後で50億ちょっととかだった
俺は面倒なの苦手なのと病気持ちだからこのままニートで親亡くなったら遺産で相続税後で２～３億ぐらいと生活費で年1千万ぐらい貰う感じでいいかなって思ってるｗ
地方都市の資産家が一番勝ち組な気がする。固定資産税も安いだろうし！

69 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:49:59.040 ID:IAPSemNU0
>>62
創業300年ってヤバいな
それでいて年商80億とかググればすぐ調べつきそうだね
そこまでの規模であればどう考えてもそっちの方が勝ち組みでしょ
寧ろニートしてるくらいならお金いくらか貰ってやりたいこと始めればいいのに、持病がそれをさせないくらい深刻なのか、そもそものヤル気がないのかどちらだろ

71 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:53:35.179 ID:3VcIgEBS0
>>69
弟とか会社の事起きてる時は常に考えてるだろうし、大変そう
母親も70過ぎなのに会社に行かないとみたいな事言って毎日出社してる
俺は鬱病持ちなんで病院以外は家で引きこもりだよ。
週一ぐらいでは飲みに行けるまでは回復したけど働くのは厳しい感じ・・・
やりたい事とかないんだよねー。
きちんと不動産投資やってるあなたみたいな人は尊敬するよ！

82 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:04:02.155 ID:IAPSemNU0
>>71
お母さん70過ぎでまだ頑張ってるとか凄すぎるわ
もう弟さんに任せて余生をゆったり過ごすのが良さそうだけど、もはや仕事が１つの生き甲斐になっているのかね
鬱病か、俺の知り合いの資産家にも鬱病の人がいて弟は会社で頑張ってるパターンを知ってるわ
俺も時間は有り余るほどあるけど、有り余る虚無の時間って中々キツいものがあるでしょ
早く治ることを祈るよ

85 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:08:31.542 ID:3VcIgEBS0
>>82
母親は事業会社の本体は会長になってるけど子会社の社長とかはしてるし、毎日出社しないとみたい
会社行かないで給料取ってたら経理の人とかのやる気なくしかねないとか言って出社してるよ
鬱病なって結構長くて・・・一応心療内科とかはずっと通ってて頭に磁波当てる自費診療とかもしてるんだけど
なかなかよくならなくて・・・。
きちんと働いてる人は偉いと思うよ

92 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:17:10.846 ID:IAPSemNU0
>>85
経理の人も70過ぎの社長が毎日出社してたら「いや、休めよ」って思いそうだな
個人的には3日に１度程度の出社でいいと思うわ
従業員多数抱えてるなら社長が頻繁に来ない方が従業員にかかるプレッシャーとか緩和されて作業が円滑になる…なんてこともなくはないしね
鬱病って磁波当てたりするのか
鬱になった友達は薬飲んでたわ
殆ど治ったけど、たまに夜中に凄い寝汗をかいて起きることもあるらしい
大変やわ

10 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:37:11.276 ID:XxTZ1q3R0

仮想通貨の話題聞くと虚しくならない？不動産投資って

16 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:41:10.424 ID:IAPSemNU0
>>10
仮想通貨はハイリスクハイリターン、不動産投資はミドルリスクミドルリターン
東大出身の講師が仮想通貨は遊び程度でやれって言ってたし俺はあまり手を出す気ないかな

12 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:38:42.336 ID:sFdpgsng0

不動産投資って安い物件だと経費に負けそう

18 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:42:04.349 ID:IAPSemNU0
>>12
ワンルーム投資とかはそういったことよくあるよね
リスク分散できるよう、可能なら一棟単位でやるべきだと思う

14 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:39:52.641 ID:wgv7Bzir0

小口不動産ファンドに１０００万程投資してる…

21 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:43:42.581 ID:IAPSemNU0
>>14
REITみたいなもん？
俺は現物しかやったことないからよく知らんけど

15 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:40:23.643 ID:lU1kHR2ca

成功してる？稼ぎは

21 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:43:42.581 ID:IAPSemNU0
>>15
全体的に見て成功してるとは思う
個人でやってる分も、代々受け継いだ分も

19 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:42:47.488 ID:wgv7Bzir0

やっぱ個人でやるとデカいなーｗ
元銭３０００～４０００万くらいで素人が出来るもの？

23 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:48:03.011 ID:IAPSemNU0
>>19
元手5,000万円で裁判所がやってる競売で仕入れして売ってる知り合いはいるね
今は建築費あがってるから新たに建てて～ってのはちょっと部が悪いけど

20 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:43:01.075 ID:WFgIAb9y0

固定資産税とかでマイナスとかならないのか

27 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:52:05.575 ID:IAPSemNU0
>>20
個人でやってる分は固定資産税年間12万円、法人の方は年間450万円くらい
マイナスになるくらいなら売ってる

22 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:44:00.214 ID:vp4UdG7Yp

本業の年収いくらぐらい？すごそう

27 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:52:05.575 ID:IAPSemNU0
>>22
節税対策でいくつか名義分けてるけど、全部足して年間家賃収入は8,000万円ちょい
そのうち融資の返済が月200万円弱だから年間2,000万円ちょい
そこから所得税や固定資産税など諸々引かれて手元に残るのは3,000～4,000万円の間って感じかな

36 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:06:03.631 ID:/0DSDbMTp
>>27
完全に不動産投資だけ？？
他仕事なし？

41 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:13:37.899 ID:IAPSemNU0
>>36
今は不動産投資、あと持ち物件の自主管理だけ
父親は暇すぎて友達のトラックの運ちゃん始めたけど

43 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:15:19.709 ID:ZjpU+b08p
>>41
心の底から羨ましいわ
お金預けるからマージン何割かで運用してほしいわ

47 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:21:23.052 ID:IAPSemNU0
>>43
それ専門でREITがあるくらいだし
他人のお金運用とか怖くて俺には無理だわ

28 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:54:06.396 ID:wgv7Bzir0

でけーー
俺名義分けの不動産相続で
年１００万程の手残り

でも築４６年いつまで持つのか…

30 ：2chそーす 2022/04/26(火) 02:57:51.779 ID:IAPSemNU0
>>28
うちのメインは主に築35年だわ
RCならメンテナンス怠ってなければ100年持つとは言われてるけどどうなんだろうね
うちはぼちぼち爆裂とか目立ってきたわ

33 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:01:33.728 ID:wgv7Bzir0

うちのRCで去年大規模修繕した
１００年持つのなら嬉しいなー

38 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:08:36.518 ID:IAPSemNU0
>>33
木造や鉄骨造じゃ46年なんて持たないからRCで良かったね
うちもボチボチ２回目の大規模修繕をやらないとなぁ
打診検査、爆裂補修、屋上防水、吹き付け部分の塗り替え…うーむ

34 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:03:24.269 ID:TgT7c1Ucd

そういう勉強ってどうやってしたのか気になる
もう進学先からしてその手の大学とか行ったの？

40 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:12:13.777 ID:IAPSemNU0
>>34
元々稼業が不動産管理業なんだけど、両親はほぼ素人同然だったから、俺は知り合いの不動産屋に一度就職して4年下積みした
まぁでも、オーナー業ってだけならそこまで専門的な知識や経験はいらないかな
お金の力と信用があればの話だけど
大学はMARCHだけど理工学部だったから全く意味なかった
なんなら高校もいった意味なかった

37 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:07:58.118 ID:wgv7Bzir0

やっぱ難しいんだなー…
youtubeでモフモフ不動産とかの動画でも
今は素人が勝てる世界じゃないって言ってた気がするし

無知が入っていける世界ではないんかなー

44 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:15:48.006 ID:IAPSemNU0
>>37
例えばバブル期とかは素人とかでも勝ててたみたいだけど、スルガスキームとかで痛い目を見たサラリーマン投資家も多いし、今は建築費も高いから素人が手を出すにはかなり厳しい時期だね
必ず波はあるから成功しやすい時期がまたいずれくるとは思うけど

42 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:13:57.752 ID:bi/7gwUV0

海外には持ってないの？

46 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:19:39.047 ID:IAPSemNU0
>>42
海外にはないね
先のスレで言った通り、土地感のないところには手を出さないのが固い立ち回りだから
勿論、それで成功する人もいるけどギャンブル要素が高くなるしね

52 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:29:40.194 ID:sR4mzMWea

実質利回り3%って普通じゃないの？

不動産って結局は本業あって時間がないけど、何かに投資したい人のものじゃないの？

時間あったら賃貸よりも宿泊業にしたり、どこかの臨時宿舎として貸し出すほうがいいよね？

58 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:35:19.204 ID:IAPSemNU0
>>52
うちの地域じゃ新築でも5%はあるけど3%は中々ないかな
もしかしたら都内なら普通なのかも知れないけど、それで勝てるビジョンって中々見えない気がするわ
将来値上がりしそうな土地としてインカム狙いでやるならワンチャンって感じかな？

60 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:37:33.675 ID:sR4mzMWea
>>58
そうなんだ
いや、ググるとそういうふうに出てくるから普通にぶん投げておくだけの不動産投資では、機会損失が大きいんだなと思ったんだ

5%でも結局投資分回収するのに14-15年かかっちゃうよね

64 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:41:29.219 ID:IAPSemNU0
>>60
5%でも回収するのにはもっとかかるよ
いずれ必ずやらなきゃいけない大規模修繕費とかもあるしね
うちはこの前エレベーターのカゴだけ新調したけどそれだけで600万円かかったし、屋上防水も一件200万円近くかかるしね

66 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:43:03.317 ID:sR4mzMWea
>>64
あー、やはりそうなんだ
熟知してても予想しないリスクがあるらしいね
その数字はでかいね

74 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:56:10.914 ID:IAPSemNU0
>>66
表面利回りってあくまで表だって見えてる数字だけだからね
規模にもよるけど、退去修繕などのランニングコストも考えると回収まで考えるなら返済期間+5～10年はみないと
まぁ、不動産投資は融資を受けるなら「月賃収が100万円、返済額が70万円で経費が15万円で月15万円は実入りがあるな！」って感覚も大事だと思う

56 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:33:58.202 ID:wgv7Bzir0

３％だったら小口不動産ファンドでいいなー

65 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:42:05.011 ID:sR4mzMWea

俺も上にいる人みたいな立場なんだ
投資先を探せといわれては見たものの、
スタートアップ系の組織まわると
事業投資はほぼ博打に近いことを知った

あと実際に運用する知見が宿泊業にあるのでどうかとも思ったけど、コロナで建物と人を持つのは怖いなとスルー

これだって思うのがなかなかないんだよね

70 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:52:09.788 ID:IAPSemNU0
>>65
まぁこういう投資って焦ってやるものでもないからね
ここだ、ってときにスムーズに立ち回れるようにしておくのがベストだとは思うよ
半信半疑のまま初めてもいいことはないだろうし

ここ最近でいうと、売電のときに上手く立ち回れていればなぁーと少し後悔してるわ

75 ：2chそーす 2022/04/26(火) 03:56:54.211 ID:sR4mzMWea
>>70
売電ってどういうこと？
買い取りしてくれるってやつ？
もう終わったとか何かで読んだ記憶ある

84 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:06:31.994 ID:IAPSemNU0
>>75
少し前にソーラーパネルを設置して、そこで作った電気を電力会社に売るのが流行ったのよ
出始めの当初は42円/kＷとかだったけど、今は20円台で旨味はなくなったって感じ

87 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:10:03.267 ID:sR4mzMWea
>>84
あー、山の斜面にたくさん作るみたいな？
あれは短期間で回収できたってことなのかな

95 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:20:58.781 ID:IAPSemNU0
>>87
そうそう、そういうの
俺の知ってる歯医者の先生は本業の歯医者よりも遥かに儲かるって言ってたわ
規模がデカかったけど、晴れの日には１日50～60万円売れたって言ってた
あれのいいところは初期投資としてド田舎の安い土地でいいところ

100 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:28:24.368 ID:sR4mzMWea
>>95
マジ？
雑木林切り開くとかならほとんどかからないよね？

104 ：2chそーす 2022/04/26(火) 04:33:38.344 ID:IAPSemNU0
>>100
その歯科医の先生は初期投資約1億円だか2億円だかとは言ってたかな
ソーラーパネルはそれなりにするしね
それでも1億円を事業ローンで年利2%の30年で借りたとして、月の支払いは30数万円だから余裕でプラスやわ

122 ：2chそーす 2022/04/26(火) 05:29:37.213 ID:LRDmuBtip

不動産投資のイメージって、銀行から巨額を借りて家賃収入で返しつつ維持しつつ手元に残すイメージであってる？
株のレバレッジ的な

126 ：2chそーす 2022/04/26(火) 05:38:08.475 ID:IAPSemNU0
>>122
銀行から融資を受けてレバ効かせる感覚で合ってるよ
勿論、中には手元のお金だけで頑張る無借金経営の人もいるけど

例えば俺個人がやってるテナントは元手なしの1,500万円の借り入れで10年払い、月20万円の賃収で返済額が月14.5万円
毎月5.5万円浮きつつも、あと2年で完済するから完済すれば20万円ほぼ丸々利益、って感じになる

124 ：2chそーす 2022/04/26(火) 05:34:03.505 ID:whdIZ9wwa

沖縄の軍用地投資どう？

年利2%くらいが平均でいい土地をみつけたら3%

上物建てる必要ないし、放置でいい
安定してるので土地の評価額70-80%くらいを担保で借りられる

129 ：2chそーす 2022/04/26(火) 05:46:08.325 ID:IAPSemNU0
>>124
流石に特殊過ぎて正確なことは分からないけど、上物を建てなくていいのは大きなメリットだと思う
上物があるとなんだかんだリスクやデメリットはでてきてしまうし何よりランニングコストがかかる
その軍用地が売ろうと思えるときに制約なく売れるのなら、お金を余らせておくぐらいならやる価値はある、と思うかな
投資として考えるなら少し微妙かも、って感じ

失敗しない不動産投資家になるための「物件概要書」と「レントロール」のチェック方法とは

2022年4月26日

不動産投資で信じてはいけないこと・チェックすべきことという話をしていきます。これから不動産投資を始めたい人は、ぜひ参考にしてくださいね。

きちんと物件を見極めるためには、「物件概要書」とともに「レントロール」(賃貸条件一覧表)を確認することが大切です。

「レントロール」には、部屋ごとの「契約者・契約期間・敷金・賃料・共益費・駐車場料」などが記載されています。「物件概要書」に決まった形式はないのですが、記載されているのは「物件名・所在地・最寄り駅・土地面積・建物面積・構造・築年数・部屋数・間取り・利回り・用途地域」といった基本情報です。

Twitterまとめ

営業TELで不動産投資をするなんて無謀

不動産投資は「成功している投資家」から優良情報を教えてもらってナンボ。ちょこっと独学したくらいで見極めるなんてほぼ不可能。そりゃ失敗しますよ。未経験からでも堅実に資産を築く方法は固ツイにリンクしてます。不安があってもやる気がある人待ってます。
— たき｜片手間投資家 (@tackeyshisan) April 25, 2022

不動産投資は待つのも仕事。周りの投資家がドンドン物件を買い増しているのを聞くと「自分も早く買わなくちゃ！」と焦る。でも焦って高値づかみしては駄目。株と同じで不動産にも市況がある。市況の波に乗れば大儲けできるけど、逆らえば大損する。相場を休むことができるのはアマチュアの特権だよ。
— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) April 24, 2022

【重要】プロの不動産投資家が絶対にやらないこと3選

✅全て現金を使おうとする
👉基本的に借りたお金で対処する
✅時間をかけて決断して物件を買う
👉買うも買わないも即断で決める
✅ムリな値切り交渉をして物件を買う
👉紹介案件など今後の付き合いを重視

会ったベテラン投資家さんの特徴です🤔✨
— みわ@不動産投資でセミリタイア (@3hdsn) April 27, 2022